業(yè)主自治能否管好小區(qū)還須拭目以待

     一塊業(yè)主自治的牌子，最近在市區(qū)怡樂新村小區(qū)里掛了出來。記者了解到，這是市區(qū)出現(xiàn)的第一個公開掛牌自治的小區(qū)，受到不少群眾關注。

      一個原本由物業(yè)公司接管的小區(qū)，為何冒出了業(yè)主自治？記者展開調查，業(yè)主給出答案：這是一個無奈中的創(chuàng)舉。據(jù)了解，業(yè)主自治一段時間以來，齊心協(xié)力，改善了相關設施，小區(qū)秩序良好，同樣有能力把小區(qū)管理好。

無奈 物管退出小區(qū)亂了

      怡樂新村是建市以來開發(fā)較早的小區(qū)，由數(shù)十幢別墅和數(shù)十戶商品房組成。建成以來，一直由該地塊的開發(fā)商下屬物業(yè)公司接管。隨著時間的推移，業(yè)主和物管之間的意見也多了起來。業(yè)主稱，小區(qū)設施老化，綠化雜亂，得不到改善；物管稱，物業(yè)費長期沒有提高，甚至有人欠費，很難運轉。個中緣由，很難分出誰對誰錯。

      今年7 月，物管以業(yè)主不同意提高物業(yè)費，入不敷出，出現(xiàn)虧損為由，貼出通告，宣布退出小區(qū)管理。在清退一些業(yè)主預收的物業(yè)費后，物業(yè)公司撤走了所有的人馬。

      沒有了物管，小區(qū)亂了起來。一業(yè)主晨練時，被人跟蹤進入小區(qū)大門搶走一條金項鏈；流浪狗進入小區(qū)追咬業(yè)主；外面的車輛進入小區(qū)占道多日找不到車主……

      “物管在的時候，沒有感到它的重要性；物管撤走了，才感覺到它的重要性。”很多業(yè)主紛紛找到一些在小區(qū)里有威望的業(yè)主，希望大家出力盡快恢復物業(yè)管理，“否則，小區(qū)沒法住了”。

難題 利潤太低物管不接

      老物管不愿管，那就尋找新物管。于是，業(yè)主委員會和業(yè)主分頭行動起來，先后聯(lián)系了10 多家物業(yè)公司。“戶數(shù)太少，收費太低，沒有利潤�！辈糠治飿I(yè)公司來到現(xiàn)場，了解到收費情況后，都不愿意接手。

      而有的物業(yè)公司表示，若能適當提高一點物業(yè)管理費，則愿意接手。但對此，許多業(yè)主又不同意�！皳�心多交了錢，新來的物管還是老樣子，對小區(qū)的管理和設施建設沒有任何改變。”

      業(yè)主不愿提高費用，物管又不愿意接手，這如何是好？小區(qū)一日沒人管理，就多一日的安全隱患。部分業(yè)主提議，實行小區(qū)自治。由業(yè)主自己管理小區(qū)，減輕管理成本。

      這一石激起千層浪。小區(qū)自治，是否符合法律規(guī)定，哪位業(yè)主有這份公益心？

創(chuàng)舉 小區(qū)業(yè)主掛牌自治

      實行小區(qū)業(yè)主自治，怡樂新村的業(yè)主不約而同地想到了小區(qū)里一個比較熱心、經(jīng)濟條件較好的老業(yè)主鄔堂孚。開始，鄔堂孚擔心業(yè)主不配合，物業(yè)麻煩事多，不同意擔起這副擔子。但上門前來做工作的業(yè)主朋友越來越多，鄔堂孚招架不住了，礙于情面，只得硬著頭皮表示同意，但前提是得到業(yè)主的認可。

      于是，一份關于建設安全文明小區(qū)的倡儀書發(fā)到各位業(yè)主手中，倡議書中提到，由于原來管理者資金欠缺，小區(qū)硬件設施一直沒有得到升級改造，導致小區(qū)內管理比較混亂，安全受到了威脅，建設安全、和諧的文明小區(qū)到了刻不容緩的地步，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會討論通過，同意委托本小區(qū)業(yè)主鄔堂孚負責小區(qū)管理工作。最終，超過90%的業(yè)主簽名同意該倡議。

      得到大家信任的鄔堂孚自籌大筆資金改造了小區(qū)的出入崗亭、道路、綠化，讓小區(qū)面貌一新。他還將自家別墅的車庫免費提供給小區(qū)辦公使用。鄔堂孚的行動贏得了業(yè)主的認可，紛紛主動前來交費。業(yè)主們高興地在小區(qū)辦公室門前掛上了“怡樂新村業(yè)主自治處辦公室”。

目標 讓全體業(yè)主都滿意

      更值得一提的是，怡樂新村業(yè)主自治的行動，還受到了旁邊東源中行宿舍樓業(yè)主的關注。該宿舍自1996 年入住以來，由于沒有物業(yè)管理，長期衛(wèi)生狀況極差，經(jīng)常發(fā)生搶奪案件，業(yè)主生活在苦惱當中。此次，怡樂新村業(yè)主自治建設，該宿舍業(yè)主全體聯(lián)名請求怡樂新村接納他們加入小區(qū)自治組織。最終，怡樂新村業(yè)主同意接納，一起進行自治小區(qū)。東源中行宿舍樓業(yè)主連連表示感謝。

      昨日，鄔堂孚在接受記者采訪時表示，業(yè)主對自己的信任，是自己管理好小區(qū)的最好動力。要不然自己就不會墊付這么多錢來改造小區(qū)。今后，會把每一筆收入和支出向廣大業(yè)主公開，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并按照廣大業(yè)主的意見將小區(qū)管理好，讓全體業(yè)主滿意。

記者觀察 小區(qū)自治能否復制？

      今年以來，市區(qū)一些小區(qū)的物業(yè)公司出現(xiàn)一波漲價潮，但遭到很多業(yè)主的反對。一方面，業(yè)主覺得物業(yè)公司服務不達標，不該漲價；另一方面，物業(yè)公司則稱人工等成本上漲，不漲價虧損嚴重，以退管相逼。怡樂新村業(yè)主自治的經(jīng)驗，或許可以成為解決這一對矛盾的辦法，那么它同時是否還可以成功復制到其他小區(qū)？

      對此，相關主管部門表示，這是一個特例，還需要時間去檢驗。對于部分小區(qū)嘗試自治管理模式，既不支持、也不反對。

      小區(qū)自治是在沒有聘請物業(yè)公司的情況下，由小區(qū)業(yè)主選舉 “業(yè)委會”（或其他自治管理機構）自主管理小區(qū)一切公共事物的狀態(tài)。有關專業(yè)人士指出，《物權法》明確規(guī)定了小區(qū)業(yè)主是小區(qū)公共事務的權利主體，業(yè)主大會完全有權選聘哪家物業(yè)公司服務或實行業(yè)主自治管理�！皣栏駚碚f，所有小區(qū)都是由業(yè)主大會‘自治’的，物業(yè)公司只是提供服務，業(yè)委會則對其進行監(jiān)督”。

      但現(xiàn)實情況是，由于各種原因，在一些小區(qū)內，物業(yè)公司容易越俎代庖成為“主人”，“業(yè)委會”不能依法履行職責的現(xiàn)象也經(jīng)常存在。也正是在這樣的民意上，業(yè)主“自治”應運而生，它所體現(xiàn)的是對物業(yè)公司的“反叛”，不再是僅僅依靠物業(yè)公司， “沒有物業(yè)公司業(yè)主同樣能進行小區(qū)管理。”

      面對日益復雜的社區(qū)生活，物業(yè)管理問題日漸突出，小到物管服務不周到，大到物業(yè)管理各主體間權力義務關系不清、物管糾紛時常存在，這些不和諧的因素不時都困擾著小區(qū)業(yè)主的安定生活。怡樂新村業(yè)主自治的經(jīng)驗意義在于，讓業(yè)主的權利能落地生根，讓業(yè)主當家做“主”，不管是自治也好，物管也好，業(yè)主有權力表達意見，有權決定相關事項。

      本報記者 黃仕忠 文/圖